Autoparts-remix.ru

Автомобильный журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расписка при продаже квартиры по ипотеке

Расписка в получении задатка за квартиру: образец, как оформлять, за автомобиль, земельный участок, гараж

Считается, что самыми крупными покупками в жизни каждого являются сделки с недвижимостью, автомобилями, участками. Чем длительнее процесс тщательного подбора нужного варианта, тем сильнее желание скорее заключить договор и стать владельцем нужного объекта.

В то же время, у покупателя не всегда имеется вся сумма целиком, чаще всего крупные покупки совершаются с привлечением кредитных, одолженных средств. Как подкрепить свое намерение приобрести квартиру или автомобиль, «оставив» за собой желаемый предмет будущей покупки? Многие передают продавцу задаток, о получении которого оформляется расписка. Как это правильно сделать, расскажем здесь.

Основные правила

Обратимся к общей части Гражданского права России. По сути, задаток является способом «закрепить» за собой выбранную вещь или объект. Логично, что в случае отмены сделки по вине покупателя переданные в счет покупки деньги не возвращаются.

Задаток часто путают с залогом, в то время как это абсолютно разные по смыслу понятия. Залог обеспечивает обязательство, тогда как задаток является частью общей цены договора купли-продажи. Вдобавок к этому, залог возвращается при прекращении действия заключенного договора.

Впрочем, в гражданском законодательстве предусмотрен случай, когда задаток может быть возвращен покупателю, выразившему намерение купить имущество. Так, если установлена вина продавца в том, что покупка не осуществилась, покупатель получает 200% от суммы задатка, то есть двойную сумму.

Рассмотрим на примерах:

  • Покупатель подыскал жилье, двухкомнатную квартиру на третьем этаже многоквартирного дома. Чтобы хозяин прекратил поиски потенциальных покупателей, снял объявление с сайта, а также для фиксации цены, о которой состоялась договоренность, был оформлен задаток на сумму 50000 рублей. В дальнейшем покупателю отказали в выдаче ипотечного займа, в этой связи сделка не состоялась. Поскольку продавец понес определенные убытки (потерял потенциальных покупателей, потратил свое время и т.д.), задаток он оставляет у себя.
  • Те же обстоятельства, только покупатель благополучно получает кредит и звонит продавцу, чтобы назначить дату сделки. Покупатель сообщает ему, что сделки не будет (передумал, отправляют в длительную командировку, идет спор с родственниками и т.д.) – задаток возвращается в сумме 100000 рублей, компенсируя затраты, которые понес покупатель (оформление ипотеки, трата времени, сбор вещей, переезд родственников и т.д.).
На какую сумму оформляется задаток при покупке квартиры (участка, гаража и т.д.)?

Сумма может быть любой, главное, чтобы она устраивала обе стороны по договору. В документах можно указать фиксированную сумму или в процентном соотношении к цене сделки.

Как правильно оформить задаток

Как мы уже отметили, о передаче задатка в счет покупки любого имущества составляется расписка, при этом законом прямо не предусмотрено соблюдение определенной формы ее написания. Образец расписки в получении задатка за квартиру можно скачать у нас на сайте или воспользоваться примерным вариантом.

РАСПИСКА
о получении задатка

Я, Ушаков Кирилл Петрович, 12.12.1966 г.р., паспорт серии 1111 номер 111111, выдан 01.01.2000г._______________(указать кем, код подразделения),

зарегистрированный и проживающий по адресу: г. Москва, ул._______, д._____, кв._________, получил от Кузьмина Петра Викторовича, 11.11.1967 г.р., паспорт серии 2222 номер 222222 выдан 02.02.2002г. (указать кем, код подразделения), зарегистрированного и проживающего по адресу: г. Москва, ул.__________, д._____, кв._____

50 000 рублей (пятьдесят тысяч рублей) в качестве задатка за квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, ул.________, д.____, кв._____, общей площадью 86 кв.м., стоимостью 8 000 000 рублей (восемь миллионов рублей), согласно договору купли-продажи от 01.10.2019г.

При оформлении задатка в письменном виде нужно учесть определенные условия:

  • к моменту написания расписки должен быть составлен предварительный договор купли-продажи (если речь идет о недвижимости), где указывается форма оплаты: первая часть в виде задатка, последующая часть в виде оставшееся суммы (см. как правильно покупать квартиру);
  • если собственников несколько, то расписку пишут все, при этом задаток должен быть между ними поделен;
  • на расписке должна быть дата составления и дата передачи денег, не должно быть исправлений, дописок, зачеркиваний;
  • если продавец не достиг совершеннолетия, то расписку за него пишут родители, присутствие ребенка при этом желательно;
  • документ не должен составляться заранее, он оформляется на месте в присутствии всех заинтересованных лиц. Если у продавца есть супруг, то есть присутствие также обязательно;
  • текст образца расписки можно распечатать на принтере, а ФИО, адрес, паспортные данные и сумма прописью составляется собственноручно, без использования принтера (если всё напечатано, то необходимо заверение у нотариуса);
  • лучше исключить передачу денег наедине с продавцом, желательно присутствие других людей (по возможности не являющихся родственниками).

Рекомендуем использовать шариковую ручку, чтобы избежать светового воздействия на чернила. В составленном документе обязательно должны присутствовать:

  • паспортные данные всех сторон договора
  • сумма задатка
  • основные параметры и общая стоимость имущества
  • подписи всех участников сделки.

По желанию сторон в расписке может быть указана ответственность за невнесение задатка (кроме расторжения сделки). Так, можно предусмотреть оплату неустойки в размере 1% от цены договора в случае, если покупатель не оплатит первую часть суммы в оговоренный день.

Оформление расписки о задатке за жилое помещение

Перед тем, как передать деньги в счет будущей покупке жилья, следует обратить внимание на следующее:

  • внимательно изучить подлинники документов, подтверждающих право собственности: это лицо должно совпадать с указанным в расписке (см. какие документы нужны для покупки квартиры);
  • попросить продавца предоставить справку обо всех зарегистрированных в квартире гражданах (см. выписка из домовой книги — как получить);
  • тщательно сверить планировку жилого помещения с планом БТИ на предмет самовольных изменений (см. перепланировка квартиры как узаконить и незаконная перепланировка);
  • ознакомиться со справкой из ЕГРП на предмет залога, ареста и т.д. Если такой справки нет, то получить ее можно в течение нескольких минут здесь (также читайте как узнать под арестом ли квартира);
  • также можно выяснить нет ли большого долга по коммунальным платежам (как узнать), поскольку для регистрации сделок сейчас не требуется справка о наличии долга, лучше выяснить это до выдачи задатка.

Покупателю мы бы не рекомендовали вносить слишком большой задаток (иногда продавцы настаивают на 30% и даже на 50% от стоимости квартиры). Понятно, что в такой ситуации больше рискует тот, кто передает деньги. В то же время, если продавец быстро соглашается на несоразмерно низкую, символическую сумму в качестве «предоплаты», стоит еще раз проверить чистоту предстоящей сделки: возможно, продажей занимается мошенник.

Именно в случае покупки недвижимости многие заверяют любую расписку о задатке (и в письменной форме, и в напечатанном виде) у нотариуса. Абсолютным гарантом законности сделки такие действия не являются, но если продавец что-то скрывает или имеет преступные намерения, то от посещения нотариуса он откажется – это убережет вас от сомнительной покупки.

Расписка о передаче задатка за другое имущество

Как пишется расписка о задатке при покупке автомобиля, участка, гаража и т.д.? Общие правила написания этого документа следует соблюдать и в том случае, если предметом сделки является не жилое помещение, а другое имущество. Вот некоторые обстоятельства, на которые следует обратить внимание:

  • расписку в получении задатка за земельный участок следует оформлять только после его личного осмотра и сравнения с кадастровым планом, вплоть до ручного измерения площади;
  • если деньги отдаются в счет стоимости дачи, важно убедиться в принадлежащем праве собственности и на земельный участок, и на все хозяйственные постройки;
  • при передаче части стоимости автомобиля нелишним будет получить информацию в ГИБДД о наличии штрафов, выписанных на владельца этого авто, ареста, залога. По сложившейся практике, сумма задатка за автомобиль обычно не превышает 5-10 тысяч рублей;
  • при оформлении договора купли-продажи гаража нужно установить, на каком основании хозяину принадлежит земля, где он находится: на праве собственности или по договору аренды, заключенному с муниципалитетом (внимание: может быть отсутствие разрешения на установку гаража на конкретном участке).

Как мы видим, все эти меры направлены на уменьшение риска покупателя. Нельзя гарантировать, что правильно составленная расписка полностью защитит приобретателя, но шансы добиться справедливости в суде и вернуть переданные деньги будут выше.

6 способов получить ипотеку без первого взноса

В начале 2018 года Центробанк и Минстрой РФ сообщили о планах по искоренению в России ипотечных кредитов с малым (до 10% от стоимости жилья) и нулевым первоначальным взносом. При этом в Минстрое сообщили, что такие кредиты занимают всего 5–6% рынка, а значит, отмена доступной ипотеки коснётся очень немногих. Однако, уральские риэлторы считают, что федеральные чиновники поскромничали со статистикой. До 70-80% клиентов некоторых агентств недвижимости Екатеринбурга ищут возможность купить жильё в кредит именно без первоначального взноса. Даже у людей с неплохим доходом часто нет накоплений.

Читать еще:  У меня теперь велосипед есть

Сегодня только два банка в Екатеринбурге готовы выдавать жилищные кредиты без первого взноса. Однако горожане изыскали ещё 5 альтернативных способов купить квартиру в кредит без использования «стартового капитала».

1. Банковская ипотека без первого взноса

В настоящее время ипотеку без первого взноса предлагают СМП-банк и Промсвязьбанк. На этих условиях они кредитуют покупку квартир только на первичном рынке и только у аккредитованных застройщиков.

Формально процентная ставка СМП-банка для ипотеки без первого взноса – от 12% годовых, фактически же большая часть таких кредитов выдаётся под 14%. После того, как заёмщик выплатит 20% «тела» кредита, ставка снижается на 2 процентных пункта (т.е. фактически до 12% годовых). Впрочем, многие заёмщики не ждут этого снижения, а спустя полгода-год после получения ипотеки, перекредитуют её в другом банке под рыночную ставку порядка 9-9,5%.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о лучших предложениях по рефинансированию ипотеки в Екатеринбурге и о моментах, которые надо учесть при оформлении рефинансирования ипотеки.

Второй банк, кредитующий покупку жилья в Екатеринбурге без первого взноса – Промсвязьбанк. В отличие от СМП-банка, он не требует от заёмщика справку 2НДФЛ (доход можно подтвердить справкой по форме банка), зато работает не со всеми уральскими девелоперами. В нём аккредитованы все объекты следующих застройщиков: «Группа ЛСР», «Форум-групп», ЮИТ и ПИК, а также дом №5 в ЖК «Светлый» от группы «ТЭН». В Промсвязьбанке ставка по ипотеке без начального взноса – от 12% годовых.

2. Завысить стоимость объекта в договоре купли-продажи

Этот способ нечестный, зато позволяет получить ипотечный кредит по рыночной ставке 9-9,5%, а не под безумные 14% годовых. Схема проста – в договоре купли-продажи квартиры указывается завышенная цена, чтобы размер кредита (80% или 90% от стоимости жилья) был равен реальной цене, по которой приобретается объект. В ходе оформления кредита в банк предоставляется фиктивная расписка, подтверждающая якобы получение продавцом от покупателя суммы в размере первоначального взноса по ипотеке. Например, продаётся квартира за 2 млн руб., в договоре купли-продажи указывается цена 2,25 млн. и берётся кредит на 2 млн (80% от цены в договоре), при этом покупатель предоставляет в банк расписку на якобы заплаченные продавцу 250 тыс. руб.

В последние месяцы банки активизировали борьбу с завышением цен в договорах. Например, Сбербанк начал проводить собственную оценку объектов перед выдачей ипотеки. То есть он перепроверяет выводы независимого оценщика. Другие банки также стали более пристально изучать отчёты об оценке и отказываться от работы с переоценёнными объектами. Это привело к тому, что по схеме с завышением цены сегодня можно купить далеко не каждую квартиру. Тем не менее, метод ещё годится для объектов с низкой ликвидностью, которые давно стоят на продаже. Продавца такой квартиры можно, во-первых, уговорить на скидку (т.е. цена продажи будет ниже рынка, а в договоре – рыночная цена), во-вторых, продавец «зависшей» квартиры легче согласится на участие в обмане банка. Как замечают риэлторы, если человек намерен купить квартиру в ипотеку через завышение стоимости, то выбор объектов для него существенно сужается.

Понятно, что для совершения покупки по завышенной цене лучше обратиться в банк, который требует достаточно небольшой первоначальный взнос. Тогда цену завысить придётся совсем чуть-чуть и сделка не вызовет подозрений. В Екатеринбурге ипотеку с самым низким первым взносом предлагает Транскапиталбанк. Ему достаточно 5-процентного взноса. Правда в этом случае ставка по кредиту будет выше базовой на 5%. В банке «АкБарс» можно взять ипотеку с первоначальным взносом от 10%, но и здесь при минимальном взносе процентная ставка будет на 1-1,5% выше рынка. Ещё один банк с низким взносом – Россельхозбанк. У него есть программа с начальным взносом 10%, по которой ипотеку может взять молодая семья. Информация о банках с низким начальным взносом по ипотеке будет также полезной при совершении сделок по схемам описанным ниже.

3. С начальным взносом помогает застройщик

По схеме с завышением цены в договоре (или снижением цены продажи) могут работать не только частные продавцы, но и застройщики, реализующие квартиры на первичном рынке. При этом взаимоотношения продавца, покупателя и банка могут быть выстроены в полном соответствии с законом. Например, до недавнего времени семья, не имеющая средств на начальный взнос, могла купить в ипотеку новую квартиру в Среднеуральске. На размер первого взноса (15% от стоимости объекта) покупатель получал субсидию в некоммерческом фонде. Эти средства перечислялись застройщику, а банк выдавал остальные 85% стоимости квартиры в виде кредита покупателю. Изюминка данной схемы в том, что покупателю не надо возвращать деньги некоммерческому фонду. Деньги, полученные в виде начального взноса (15% от стоимости квартиры) застройщик сам возвращал в фонд. Фактически покупатель получал 15-процентную скидку от стоимости квартиры, тогда как в договоре стояла полная стоимость объекта (т.е. выше на 15% чем стоимость реальной покупки).

Ещё одна бонусная программа действовала до недавнего времени в ЖК «Университетский». Семья с одним ребёнком, при покупке жилья в этом жилом комплексе получала скидку в размере 230 тыс. руб. причём эта скидка могла быть оформлена как первый взнос по ипотеке, или как часть первого взноса.

4. Взять потребительский кредит на сумму первого взноса

Банкиры очень не любят, когда клиент для покупки квартиры пользуется двумя кредитами – потребительским (на первый взнос) и ипотечным. В такой ситуации слишком высок риск того, что заёмщик не справится с платежами. Банк может одобрить ипотечный кредит, взятый «поверх» потребительского только если клиент имеет весьма высокий и стабильный доход. Подавляющему же большинству заёмщиков будет в такой ситуации отказано. Однако покупатели жилья научились обходить банковское «нельзя».

Понятно, что использование потребительского кредита для получения средств на первый взнос по ипотеке – это достаточно дорогое удовольствие. Хотя банки и рекламируют потребкредиты под 12-13%, на деле эффективная ставка (с учётом комиссий, страховок и пр.) почти никогда не бывает ниже 18-20%.

5. Материнский капитал в качестве первого взноса

До недавних пор, банки, хотя и соглашались учитывать средства материнского капитала в качестве первого взноса по ипотеке, но требовали, чтобы заёмщик внёс дополнительно немного налички – хотя бы в размере 5-10% от стоимости приобретаемого объекта. Сегодня ряд банков (Сбербанк, Россельхозбанк, «АкБарс», ЮниКредит Банк) готов в качестве начального взноса учитывать только средства материнского капитала. Разумеется, что размер маткапитала должен быть не менее допустимого размера начального взноса по оформляемому кредиту.

Использование маткапитала можно сочетать с описанным выше способом завышения стоимости приобретаемой квартиры. Это может пригодиться, если размера материнского капитала не хватает на первоначальный взнос, либо если банк, помимо маткапитала требует внесения 5-10% личных средств заёмщика.

6. Внесение в качестве залога имеющегося жилья

Взять жилищный кредит без первого взноса можно также, если заёмщик оставит банку в залог уже имеющуюся у него (заёмщика) недвижимость. Правда необходимо, чтобы стоимость закладываемого объекта ощутимо превышала стоимость приобретаемого. Обычно банк выдаёт кредит в размере 60-80% стоимости заложенного жилья. Если полученных денег хватает на покупку желаемого объекта, то первоначальный взнос не требуется. Указанная схема довольно часто применяется при покупке квартиры для детей. Под залог родительской трёшки можно взять сумму, которой хватит на покупку однокомнатной квартиры для подрастающего поколения. В Екатеринбурге такая программа действует в следующих кредитных учреждениях: САИЖК, Промсвязьбанк, Росбанк, Запсибкомбанк, ВТБ, Сбербанк.

Как продать ипотечную квартиру

Согласно статьям №29 и №33 ФЗ, собственник может продать ипотечную квартиру, соблюдая ряд правил. Владельцы недвижимости приходят к такому решению в случае развода, невозможности ежемесячно выплачивать взносы банку или желания приобрести квартиру попросторнее.

Специфика данной сделки состоит в том, что в ней участвуют три стороны – собственник заложенной квартиры, покупатель и залогодержатель, то есть банк, который выдал продавцу кредит под залог недвижимости (Сбербанк и др.). Покупатель не имеет права совершать сделки с квартирой (продажа, обмен и др.) без согласия кредитной организации. В противном случае права на его жилье передаются банку, согласно статье №301 ГК РФ.

Продажа ипотечной квартиры может осуществляться тремя способами:

    За наличный расчет.

В случае, если покупатель является «ипотечником».

Читать еще:  Как снять переднюю фару на приоре

С помощью банка.

Как продать квартиру в ипотеке за наличный расчет?

Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы.

Более подробно процесс выглядит так:

    Продавец извещает банк о намерении продать квартиру в ипотеке. В каждом договоре прописано, что собственник не может реализовать недвижимость, приобретенную в долг, третьему лицу без согласия кредитной организации до полного погашения долга. Если жилье продается без ведома банка, последний имеет право запретить сделку.

Вам придется подробно рассказать о причинах досрочного погашения кредита – переезд в другой город, болезнь, развод, изменение финансовых условий и, как следствие, невозможность обслуживать кредит и др.

Продавец ищет покупателя, который бы согласился внести часть средств до заключения сделки в качестве задатка.

Покупатель передает продавцу средства для погашения долга. Оформляется договор задатка, а продавец составляет (от руки) расписку о том, что он получил денежные средства. В договоре задатка обязательно указывается, что продавец обязан продать недвижимость покупателю после того, как с квартиры будет снят долг. Кроме того, документ должен включать следующую информацию:

    Сумму сделки и порядок расчетов. Цена квартиры делится на две части (долг продавца перед банком + оставшаяся часть). Эти средства кладутся на две депозитные ячейки. До заключения сделки доступ к ним имеет только покупатель, по завершении следки доступ к одной из ячеек получает банк, а к другой – продавец.

Срок, в который продавец должен продать недвижимость.

Срок, в который банк должен снять с квартиры долг.

Данный документ лучше оформлять у нотариуса, чтобы обезопасить обе стороны сделки.

Продавец и покупатель обращаются в банк. Кредитная организация предоставляет справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Продавец снимает залог с квартиры. Для этого представитель банка вместе с продавцом посещает МФЦ или Регистрационную палату и подают заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Для снятия обременения понадобится:

справка о погашении задолженности;

закладная на квартиру с отметкой о выплате ипотеки.

В течение 3-х рабочих дней после регистрации погашения записи об ипотеке продавец должен получить выписку из ЕГРН (в ней подтверждено снятие с квартиры обременения) и копии документов.

Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и регистрируют сделку в УФРС.

Как продать квартиру при условии, что у покупателя также есть ипотека?

В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:

    собственными средствами в размере, равном долгу продавца перед банком;

кредитной суммой (то есть одобренной банком), которой бы хватило на оплату оставшейся части.

В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:

    Продавец сообщает банку о намерении досрочно погасить остаток долга.

Покупатель передает продавцу задаток, который равен сумме задолженности по ипотеке. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (этот документ понадобится банку покупателя в качестве гарантии). Продавец пишет расписку о получении денежных средств (расписка также передается в банк покупателя).

Продавец погашает долг, а кредитная организация выдает ему справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с пометкой о полной выплате ипотеки.

Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату или МФЦ с целью снятия обременения с ипотечной квартиры. Продавец подписывает соответствующее заявление, а в течение 3-х рабочих дней с момента снятия обременения получает копии документов и выписку из ЕГРН.

Чтобы банк покупателя смог оформить закладную, продавец должен предоставить следующие документы (это основной список, но он может отличаться в зависимости от конкретной кредитной организации):

    Выписка из ЕГРН. Этот документ подтвердит, что обременение на квартиру отсутствует.

Справка об отсутствии задолженностей к коммунальным платежам (документ можно получить в ТСЖ или домоуправлении).

Выписка из домовой книги (справка о прописанных в квартире лицах). При продаже недвижимости нужно обязательно посетить Паспортный стол и выписаться из квартиры, а затем получить выписку из домовой книги.

Оценка недвижимость. Данную услугу предлагают лицензированные агентства, а заказывает и оплачивает – покупатель. Как правило, оценка готовится в течение 3-х дней.

Продавец предоставляет банку покупателя нужные документы с целью оформления закладной и договора ипотеки.

В случае положительного ответа банка стороны оформляют договор купли-продажи. Сделку нужно зарегистрировать в МФЦ или Регистрационной палате.

Продавец получает оставшуюся сумму.

Как продать квартиру в ипотеке при помощи банка?

Специфика данного способа состоит в том, что обязанности по поиску покупателя возлагаются на банк, а не на продавца. Данный вариант не подходит тем собственникам, которые думают о том, как продать квартиру в ипотеке выгодно. Это объясняется тем, что цель кредитной организации – возвращение собственных денежных средств, а не поиск оптимальных для продавца предложений.

Последовательность действий при таком способе продажи следующий:

    Продавец обращается в банк с просьбой продать недвижимость и погасить задолженность по ипотеке.

Банк ищет покупателя.

Банк готовит предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и покупателем и заверяется у нотариуса.

Для расчета по сделке кредитная организация предоставляет собственные депозитные ячейки. Покупатель перечисляет на данные ячейки средства (сумма для погашения задолженности + оставшаяся часть).

Продавец заключает с покупателем договор купли-продажи в МФЦ или Регистрационной палате и получает доступ к предназначенным для него денежным средствам.

Перечисленные способы актуальны и в случае продажи земельного участка. Продавцу стоит помнить, что для уточнения границ территории нужно провести межевание, а неоформленный земельный участок считается собственностью государства.

Документы, необходимые для регистрации сделки купли-продажи в МФЦ или Регистрационной палате:

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимости. Если один из продавцов – малолетний (возраст до 14 лет), то понадобится его свидетельство о рождении и паспорт опекуна (одного из родителей). Если один из продавцов несовершеннолетний (возраст от 14 до 18 лет), то нужен паспорт данного лица и паспорт опекуна (одного из родителей).

Договор купли-продажи квартиры (1 экземпляр регистратору и по 1 экземпляру каждой стороне сделки). Документ подписывается в присутствии регистратора.

Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия). Этот документ нужен в том случае, если ребенок является владельцем квартиры или доли в ней. Для получения разрешения оба родителя (опекуны или усыновители) должны предоставить свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, свои паспорта, выписку из домовой книги по месту жительства ребенка (справку о составе семьи), выписку из ЕГРН, технические паспорта недвижимости, которая продается и покупается. Родители (и ребенок от 14 лет) пишут заявление о продаже одной квартиры и покупке другой, а органы опеки в течение 14 дней рассматривают заявление и выдают разрешение.

Заверенное нотариально разрешение супруга, если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов. Документ (вместе с паспортом мужа/жены и свидетельством о расторжении брака) понадобится даже в случае, если в данный момент супруги разведены. Согласие супруга не нужно, если недвижимость получена по наследству или в результате дарения или имеется брачный договор. В случае, если супруг умер, необходимо предоставить свидетельство о смерти.

Также покупатель с целью проверки юридической чистоты недвижимости может попросить предоставить следующие документы:

    Выписку из ЕГРН (подтвердит, что продавец является собственником недвижимости и квартира не имеет обременений);

Технический паспорт жилья (доказывает, что в квартире не проводилась неузаконенная перепланировка);

Выписку из лицевого счета квартиры (подтверждает, что нет задолженности по коммунальным платежам);

Справку об отсутствии задолженности по платежам за интернет, телефон, домофон.

Справку из психоневрологического и наркологического диспансера (доказывает адекватность продавца – этот документ покупатели требуют редко).

Чем рискует покупатель?

  • Согласие передать продавцу деньги, необходимые для снятия обременения, может угрожать потерей средств в случае, если продавец по каким-либо причинам откажется реализовать квартиру.

При покупке ипотечной квартиры покупатель вынужден расходовать дополнительные средства – например, на регистрацию выданного банком снятия обременения.

Покупатель закладывает средства, необходимые для передачи продавцу, в сейфовую ячейку, однако бывают ситуации, когда соответствующие органы отказывают в регистрации сделки. Правда, в данном случае покупатель сможет деньги беспрепятственно вернуть.

Минимизировать риски можно в том случае, если одной из сторон сделки является банк.

Чем рискует продавец?

Главная опасность, которая может поджидать продавца, – это банкротство кредитной организации. В данной ситуации собственник теряет все средства.

Читать еще:  Гос услуги портал государственных услуг московской области регистрация

Опытные, квалифицированные риелторы компании «БЕСТ-Недвижимость» проконсультируют Вас по интересующим вопросам и помогут с оформлением необходимой документации.

Безопасный способ расчета за квартиру

Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.

Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца. Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры. Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.

«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова. — Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».

Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.

«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».

Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector