Autoparts-remix.ru

Автомобильный журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма?

Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

1. Стороны договора

Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).

2. Форма и государственная регистрация договора

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. ( ч. 1 , 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

3. Срок договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

4. Расторжение договора

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? Узнать →

Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья? Узнать →

Какие документы наймодателя нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры? Узнать →

Как продлить договор найма квартиры? Узнать →

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

Рынок аренды стремится к цивилизованным отношениям, и подавляющее большинство его участников признают: грамотно оформленный договор поможет защитить их интересы в случае возникновения разногласий. Но какой именно договор заключать — аренды или найма? Оказывается, это не одно и то же. Об особенностях этих договоров и об основных нюансах, которые надо учитывать при их заключении, рассказывает Галина Баркус, юрисконсульт компании Savills.

Читать еще:  Возврат страховой премии после расторжения договора

Когда арендатор для вашей квартиры найден, наиболее существенные условия проживания согласованы, возникает вопрос о грамотном юридическом оформлении отношений. И здесь нужно определить, какая форма договора целесообразна. Существуют договоры аренды и найма, а также субаренды и поднайма. Что представляет собой каждый из них?

Субъект и предмет договора

Аренда и наем устанавливают схожие взаимоотношения, однако с юридической точки зрения это два разных договора, и регулирующие их положения глав Гражданского кодекса РФ несколько различны.

Первое отличие касается статуса арендатора.

Так, согласно существующему законодательству, с юридическим лицом заключается только договор аренды.

Отметим, что если предметом договора аренды является квартира, то ее использование возможно исключительно для проживания граждан, к примеру, приглашенных работников.

Физические лица между собой, как правило, заключают договор найма.

Второе отличие – по предмету договора. Предметом договора найма непременно является жилое помещение, а в аренду может передаваться любое недвижимое имущество. Поэтому в отношении популярных сейчас апартаментов, имеющих статус нежилых помещений, оформляют договор аренды, независимо от юридического статуса сторон.

Сроки и условия

Следующие основные отличия связаны со сроком договора и условиями его расторжения.

Согласно современной главе Гражданского кодекса РФ, регулирующей наем, приоритетными являются интересы нанимателя. Так, он может расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, при этом необходимо за 3 месяца письменно уведомить об этом вторую сторону. Это право действует императивно, то есть вне зависимости от того, оговорено ли оно в договоре или нет, и независимо от согласия другой стороны.

Наймодатель же может расторгнуть договор найма исключительно в судебном порядке

и лишь при определенных нарушениях со стороны нанимателя (невнесении оплаты, регулярном нарушении покоя соседей, порчи имущества и т. п. ).

Судебный порядок расторжения договора аренды также установлен законом, однако в договоре аренды стороны могут прописать иные основания для его расторжения во внесудебном порядке.

Законом не регламентируется максимально возможный срок договора аренды, а вот для договора найма он составляет 5 лет.

При краткосрочном найме (до 1 года) законодательно не установлены некоторые права нанимателя (например, на сдачу квартиры в поднаем, преимущественное право нанимателя). При этом стороны могут сами прописать обратные условия при заключении договора.

Форма договоров аренды и найма

Договоры аренды и найма должны иметь исключительно письменную форму. Договоры и найма, и аренды, заключенные на срок не менее 1 года, подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Однако стоит обратить внимание, что между двумя рассматриваемыми процедурами закон установил определенное различие: государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, при найме – регистрируется ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение.

За нарушение порядка регистрации договора аренды/найма установлена различная ответственность.

Несоблюдение установленного порядка государственной регистрации договора аренды влечет за собой наложение административного штрафа в пределах 1,5–4 тыс. рублей для физических лиц, а для юридических– 30–40 тыс. рублей.

Что касается нарушения срока подачи заявления при договоре найма — то здесь штрафы более существенные: 5000 рублей для граждан, 100 000 рублей – для ИП, и 200 000 рублей – для юридических лиц. Учитывая, что каждый второй собственник на рынке элитных квартир действует как индивидуальный предприниматель, рекомендуем быть внимательными при согласовании срока договора найма.

Субаренда и поднаем

Субаренда и поднаем также встречаются на рынке недвижимости, особенно когда необходимо исключить контакт собственника и проживающего в квартире лица. То есть это случай, при котором собственнику интересно сдать квартиру, получать периодические выплаты, но не решать текущие вопросы, связанные с заселением, выселением, устранением ущерба, расторжением или продлением. Арендатором-посредником может являться риэлторская компания или другое доверенное лицо.

Есть несколько обязательных условий субаренды и поднайма. Во-первых, собственник должен дать согласие, а во-вторых, срок субаренды должен находиться в пределах срока аренды, а срок поднайма – в рамках срока найма. При досрочном расторжении договора найма договор поднайма автоматически прекращается.

Стоит обратить внимание, что в случае с субарендой при прекращении договора аренды субарендатор получает право на подписание договора аренды, в рамках оставшегося периода субаренды и на условиях договора аренды. На договоры субаренды также распространяются нормы о договорах аренды, иными словами, действует и преимущественное право субарендатора на подписание договора на новый срок. При поднайме такое право законодательно не предусмотрено.

Схема «аренда-субаренда» более распространена на рынке, чем «наем-поднаем».

Это связано не только с тем, что закон расширяет права субарендатора больше, чем поднанимателя, но также и с тем, что чаще всего стороной-арендатором, впоследствии сдающим квартиру в субаренду, является юридическое лицо. А как мы помним, для юридического лица предусмотрено заключение договора аренды, а не найма жилого помещения.

Читать еще:  Переходник на дисковые тормоза велосипед

В любом случае, какой бы договор не заключался, мы рекомендуем подойти к нему максимально внимательно и изучить все детали с юристом. Только так можно гарантировать полную защищенность сторон и безопасность заключенной сделки.

Чем договор аренды жилья отличается от договора найма

Есть два вида договора имущественного найма, по этим договорам имущество предоставляется во временное пользование или владение за арендную плату: это договор аренды и договор найма жилого помещения. От чего зависит, какой именно договор будет заключен и чем договор аренды жилья отличается от договора найма имущества?

Договор имущественного найма может заключаться как между физическими, так и юридическими лицами. Итак, начнем с определения сторон договора.

Стороны договора аренды жилья и договора найма

Если договор заключается между физическими лицами, то один из них является наймодетелем и сдает жилье, а второй – нанимателем и жилье нанимает. То есть заключается договор найма жилья (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Если одна из сторон или обе стороны договора – юридические лица, то они не могут получить помещение по договору найма, организации, соответственно, заключают договор аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В таком договоре, согласно ст. 606 ГК РФ, одна сторона выступает как арендодатель, а вторая – как арендатор. Юридическое лицо, выступающее в качестве арендатора жилого помещения, имеет право использовать арендуемое жилье исключительно для проживания граждан, например, своих иногородних работников.

Какова форма договора и в каких случаях требуется государственная регистрация?

Договоры аренды и найма жилого помещения заключаются обязательно в письменной форме, что установлено в п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ. Регистрация требуется для договоров аренды жилья, в случае, если договор заключается на срок от одного года и более (см. п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Обязательная государственная регистрация договора найма в законодательства не указана. Единственная регистрация, которая требуется в договоре найма – это регистрация обременения права собственности, которое возникает вследствие заключения договора найма на срок не менее года.

При таком положении дел в Росреестр в течение месяца с дня заключения договора найма подается заявление о регистрации обременения (ограничения) права собственности (см. Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (ст. 51) и ГК РФ (п. 2 ст. 674)).

Если возникшее в результате заключения долгосрочного договора найма жилья обременение права собственности не проходит государственную регистрацию в Росреестре, граждане, участвующие в договоре, несут ответственность в виде административного штрафа в размере 5 000 рублей (КоАП РФ, ст. 19.21 ч. 1 и 2 ).

На какой срок можно заключить договор аренды и найма?

Договор заключается строго на тот срок, который прописан в тексте договора. Если срок аренды не прописывается, считается, что он заключен на неопределенный срок. Согласно ст. 610 ГК РФ, срок договора аренды не ограничивается. Если одна из сторон решит отказаться от договора, она имеет право в любое время это сделать, предупредив вторую сторону за три месяца.

Срок договора найма – не более 5 лет. Если срок в тексте договора не указан, считается, что он заключен на пять лет, согласно ст. 683 ГК РФ.

Порядок расторжения договора

Расторжение договора аренды может быть как по инициативе арендатора, так и по инициативе арендодателя. Условия и основания для расторжения договора могут быть прописаны непосредственно в самом договоре аренды (см. ст. ст. 619, 620 ГК РФ). Само расторжение проводится через суд.

При расторжении договора найма сторона нанимателя менее защищена в правовом отношении, поэтому расторжение договоров найма законодательно регулируется в пользу нанимателя.

Если же договор найма расторгается со стороны наймодателя, то порядок его расторжения – только через суд. При этом необходимыми условиями, при которых договор может быть расторгнут по суду, являются следующие:

  • Если наниматель или другие проживающие совместно с ним граждане, за действия которых он отвечает, портят или разрушают жилое помещение.
  • Если наниматель не вносит плату за жилое помещение в течение шести месяцев при договоре, заключенном на длительное время. При краткосрочном договоре (до года) договор может быть расторгнут при невнесении оплаты более двух раз после установленного в договоре срока платежа.
  • Если жилое помещение используется нанимателем не по назначению.
  • Если интересы и права соседей нанимателя постоянно подвергаются нарушению с его стороны или со стороны других жильцов, проживающих совместно с ним (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Читать еще:  Установка реле стартера ваз 2110

Если договор найма расторгается по инициативе нанимателя, он может быть расторгнут в любое время. Наниматель обязан предупредить наймодателя о своем решении за три месяца в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и получить согласие других проживающих с нанимателем граждан.

Форма договора найма жилого помещения ( Образец)

При наличии в собственности одновременно нескольких жилых помещений у владельца возникает вопрос, как распорядиться им и получить дополнительный доход. Как правило, незанятая собственником жилплощадь сдается внаем. В зависимости от расположения и состояния квартиры/дома такой ход может принести неплохие дивиденды. Однако в этом деле есть свои подводные камни. Чтобы получить прибыль и не иметь лишней головной боли при сдаче жилого помещения во временное пользование нужно соблюсти форму договора найма жилого помещения, составить договор такой договор поможет эта статья.

Как составить договор найма жилого помещения?

Договор найма жилого помещения служит обоюдной гарантией для владельца и арендатора, так как в нем прописываются все условия и детали, по которым могут возникнуть спорные вопросы. Главное аспекты, которые обязательно должны быть отражены в договоре – размер арендной платы и срок найма жилья. Остальные нюансы оговариваются отдельно и зависят от требований собственника жилья и согласия арендатора.

Основные факторы, которые нужно зафиксировать в договоре найма жилого помещения

  1. Начало документа должно содержать дату и место составления.
  2. Данные собственника жилья – ФИО (полностью), адрес прописки и фактического проживания, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер паспорта, название и код подразделения госучреждения, выдавшего документ). В качестве удостоверяющего документа может выступать гражданский или заграничный паспорт.
  3. Аналогично нужно прописать в договоре все сведения об арендаторе.
  4. Сведения о предмете договора, то есть о жилом помещении, который сдается в аренду. В этом разделе необходимо указать, что квартира/дом находятся во владении вышеуказанного собственника, указать адрес, метраж и техническое состояние жилья. При оценке технических характеристик помещения следует указать состояние водопровода, системы отопления, наличие дополнительных коммуникаций (интернет, кабельное или спутниковое телевидение, домашний телефон). Если помещение сдается с мебелью или бытовой техникой, то в самом договоре или в приложении к нему стоит перечислить все предметы мебели и аппаратуры.
  5. В договоре нужно указать документ, подтверждающий факт владения жилым помещением гражданином, который ее сдает. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации права собственности. При наличии третьих лиц (совладельцев) при оформлении договора необходимо получить их согласие на сделку. Если квартира находится в ипотеке или в залоге, то сделка может быть признана недействительной.
  6. Сумма ежемесячной арендной платы и указание, кто обязуется оплачивать коммунальные платежи. Сроки проведения оплаты – единовременным платежом за весь период аренды, ежемесячная или ежеквартальная оплата с указанием периода или твердой даты, когда она должна быть внесена.
  7. Форма внесения арендной платы – наличные на руки владельцу, перечисление на банковский счет или карту, почтовый/электронный перевод.
  8. Условия возмещения ущерба в случае порчи имущества или нарушения технических норм пользования жильем. В данном пункте стоит указать, что при возникновении подобных ситуаций арендатор обязуется вернуть испорченное имущество или возместить ущерб в денежном эквиваленте.
  9. Срок аренды жилья.
  10. Указать сведения о всех членах семьи, которые будут проживать в арендованном помещении вместе с нанимателем.
  11. Права и обязанности собственника жилого помещения, сдаваемого в наем.
  12. Права и обязанности нанимателя.
  13. Причины и условия, которые могут служить поводом для расторжения договора в одностороннем порядке.

В некоторых случаях целесообразно написать в документе, что владелец жилья имеет право периодически проверять состояние помещения. При необходимости можно установить периодичность подобных проверок. Такой пункт в документе закрепляет за собственником возможность приходить к нанимателю с целью оценить техническое и санитарное состояние жилого помещения, мебели, техники и иного имущества. Если в договоре не будет данной записи, то арендатор имеет полное право не впустить в квартиру владельца на основании документа о найме.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector